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Q. 区分マンションと1棟マンションの投資におけるメリット・デメリットを教えてください。
A. 区分と一棟レジの投資メリット、デメリットは下記のようなものがあります。
(区分の長所)◆価格が手頃 ◆管理に手間がかからない
(区分の短所)◆空室時は家賃ゼロ ◆毎月のコストが高額 ◆投資スピードが遅い
(一棟レジの長所)◆空室リスクが分散される ◆投資スピードが上がる ◆キャッシュが貯まりやすい
(一棟レジの短所)◆取得競争が激しい ◆高額
不動産経営塾ではあまり区分マンションの投資はおすすめしておりません。よく節税を謳うワンルーム新築マンション業者から物件を購入される方がいらっしゃいますが、収支がマイナスになる物件を購入してはいけません。家賃や売却価格は年々下がることを想定し、きっちりシミュレーションしてみましょう。今の市況で購入しようと思える物件は少ないはずです。
Q. 住居系マンション(レジ)とオフィスや店舗(ビル)、不動産投資ではどちらの物件が良いですか?
A. 住居系の物件とオフィスや店舗物件では長所、短所が異なってきます。
(住居系の長所)
◆住居は誰にとっても必要なため、不景気時の空室リスクが低い
◆住宅の家賃は景気に関係なく上下が少ない
(住居系の短所)
◆家賃の値上げはしにくい
◆居住権が発生する
(オフィス・店舗の長所)
◆居住権は発生しない
◆内装費用、原状回復費用は原則 借り手が負担
◆トラブル時、夜間工事ができる
(オフィス・店舗の短所)
◆景気次第で賃料の上下が激しい
◆場所が悪いとテナントが集まらない
◆店舗は1階以外は賃料が取れない
不動産経営塾では、最初にトライしていただくジャンルとしては住居系賃貸物件をお勧めしています。
住居系は家賃の下落が少ない(新築除く)のでシミュレーションしやすく、皆様にも馴染みがありますので入居者の視点で物件を見やすいと思います。ビルは物件の価格も高額ですし、景気により家賃の上下が激しいので上級者向きと考えてください。
Q. 駅までの距離、10分というのはどのくらいの距離ですか?入居者募集にマイナスですか?
A. 不動産の広告表示の規定では、徒歩による所要時間は、道路距離80mに1分を要するものとして算出しています。居住系の物件で徒歩10分は駅徒歩圏と考えて良いと思いますが、800mということなので実際歩いた場合、もう少し時間がかかるかもしれません。同じ800mでも上り坂の800mと平坦の800mでは違います。よく現地を確認してください。駅から現地までのルートにコンビニなどがあるかもチェックしましょう。何も無い800mと商業施設などの建ち並ぶ道の800mは違います。入居者募集は駅からの距離だけで決まるわけではありませんので実際の周辺状況、近隣の競合マンションなどの入居状態もチェックしましょう。
Q. 路線価の調べ方を教えてください。
A. 路線価はまず、国税庁のHPを開いて日本地図から路線価を出してみてください。
路線価は路線に面する土地の1平方メートル当たりの価格(千円単位)のことであり、路線価が定められている地域の土地を評価する場合に使用します。
仮に、前面道路200Dという記載であれば、路線価は200千円/㎡。つまり20万円/㎡です。
(※この場合のDは借地権割合です)
ちなみに、国税局HPで地域検索したのに、対象地に路線価が記載されていない地区の場合、検索したページの左側に、「この市区町村の評価倍率表を見る」という記載がありますので、そちらで地域の倍率をメモしてください。
次に固定資産税の納付書から固定資産税評価額を調べて、『固定資産税評価額×倍率』で計算をしてください。
地方に多いのですが、路線価が無いこのような地区を倍率地域と言います。
Q. 関西方式って何ですか?
A. 関西で不動産投資をしているとレントロールによく「関西方式」「大阪方式」、「東京方式」などの記載があります。敷金や保証金は大家が借主から預かっているお金なので、“返す必要のあるお金”となります。
通常、物件の売買の際には所有権移転に伴い、敷金や保証金は引き継ぎされます。物件価格1億円の物件に300万円の預かり保証金があった場合、売主から買主に1億300万円の金銭授受がおこなわれ、返還債務も承継されます。しかし、関西方式では物件価格1億円の授受しかされないにもかかわらず、300万円の返還義務は承継されるという契約が普通です。敷金に関して、「関西方式」、「大阪方式」、「持ち回り」と記載がある場合は関西の商習慣でおこなわれますので注意してください。
Q. レントロールを見る時に何か注意することはありますか?
A. レントロールの賃料を見る際は、共益費と合算で見る他に、部屋ごとの単価を見てみてください。
新築時から借りている賃借人が高く借りている場合、退去後は家賃が下がるため他の入居者の賃料単価にあわせて考えた方が良いでしょう。1部屋だけ極端に賃料単価が安い場合は、過去に室内で事故があったことも考えられますので、よく聞き取りしてください。
賃借人欄を見て、同じ会社名が並んでいる場合は社宅として借りてくれているのかもしれませんが、退去時は一斉に空家になり、賃料収入が大幅に減収するだけではなく、同時に改修費用も発生するので企業の内容等、注意する必要があります。
あと、入居時期も注意して見てください。現状は満室ですが、多くの部屋が1年以内に入居しているなどの場合は注意してください。売却を考えた場合、空室が多いと高く売ることができません。“売却のため”に部屋付けをした可能性があります。大家がリフォームなどで物件の価値を上げて入居率が向上している場合はよいのですが、そうではない場合、過去の空室期間などもヒアリングした方が無難です。悪質なケースでは売却後、半年から1年位で退去者が続出することもあります。大家の知り合いが借りたことにしているなんてことがあっては大変です。現地調査もせず中古物件を購入するような方が騙されるケースです。

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